ЦБ снова снизил ключевую ставку: насколько и когда подешевеет ипотека
На заседании 25 июля Банк России снизил ключевую ставку сразу на 2 п. п., до 18%. Это второе снижение подряд — в июне ставка снизилась с 21 до 20%. В этот раз шаг снижения оказался более существенным.
Как на решение регулятора отреагирует рынок ипотеки — разбираемся вместе с экспертами.
Ипотека продолжит медленно дешеветь
После прошлого снижения ключевой ставки банки ожидаемо стали понижать ставки по ипотеке. Этот раз не станет исключением — аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью», прогнозируют новый раунд уменьшения ставок по ипотеке в ближайший недели. Причем снижение может быть больше 2 п. п., на которые опустилась ключевая. «Мы ожидаем снижения рыночных ипотечных ставок на 1,5-2,5 п.п. на фоне снижения ключевой на 2 п. п.», — поделилась своим прогнозом старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Похожий прогноз дали аналитики «Эксперт РА». «С высокой вероятностью ставки будут снижаться в пределах 1,5-2 п. п. в ближайший месяц», — сказала директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Снижение ипотечных ставок может быть и больше указанного диапазона. Но в любом случае ставки по ипотеке будут выше ключевой на 1,5-2 п. п., добавил заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. «Что дает очень высокие значения, все еще продолжающие быть запретительными», — отметил эксперт.
Как дешевела ипотека в июне
В июне средние ставки по ипотеке в топ-20 банках по жилищному кредитованию уменьшались несколько раз. Диапазон снижения варьировался от 0,3 п. п. до 2,2 п. п в зависимости от сегмента кредитования. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец июля средневзвешенная ставка
- на первичном рынке составляет 24,46% годовых,
- на вторичном рынке — 24,58%,
- в сегменте ИЖС — 24,34%,
- в сегменте покупки готового загородного жилья — 25,86%.
Больше всего выиграет ИЖС и вторичка
Несмотря на прогнозируемое снижение ставок, пока влияние на спрос на жилье останется незначительным, поскольку ставки по ипотеке все равно загра��ительные для большинства покупателей. По мнению директора по продажам федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, в части покупательского спроса от снижения ключевой ставки выигрывают в первую очередь вторичный и загородный рынки недвижимости. Здесь рыночные ставки по ипотеке оказали наибольшее влияние на снижение спроса в последние месяцы, а также рост объема предложения и доли объектов, реализуемых с дисконтом, пояснил эксперт. «Нельзя исключать, что к осени спрос в сегменте вторичной и загородной недвижимости может восстановится на 10-12%, в том числе за счет сезонного фактора», — считает он.
Однако для полноценного восстановления спроса, по мнению аналитиков, ставки по ипотеке должны опуститься гораздо сильнее. «Восстановление ипотечного кредитования в рыночном сегменте будет возможно после снижения ставок как минимум до 15%, что является перспективой уже следующего года», — пояснила. Екатерина Щурихина. «Количество сделок увеличится, однако говорить о восстановлении рынка преждевременно. Для его полноценного восстановления рыночные ставки не должны превышать 15%», — согласна Ирина Носова. При этом может несколько прирасти стоимость вторичного жилья на фоне некоторого увеличения спроса на него, уточнила представитель АКРА.
Переток депозитов и высокая себестоимость
Среди усиливающихся тенденций на фоне снижения ключевой ставки аналитики называют перетекание денег со вкладов в квадратные метры. «Пока можно ожидать перетока части средств, размещенных ранее на депозитах, ставка по которым опустится ниже ключевой, что существенно для рантье», — говорит Александр Цыганов.
По его мнению, в большей степени это может активизировать спрос в сегменте элитного жилья и бизнес-класса, в том числе на загородном сегменте, где ипотечный кредит требуется далеко не всегда. «Относительно небольшой эффект может быть связан с оптимистами, которые, увидев тенденцию на снижение ключевой ставки, станут активнее оформлять ипотеку в расчете на рефинансирование при дальнейшем снижении», — добавил заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета.
В целом ситуация в строительной отрасли сейчас остается напряженной, отмечает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. «Компании подчеркивают, что ключевая проблема — не только в стоимости кредитов, но и в общем снижении спроса, высокой себестоимости проектов и неопределенности перспектив», — поясняет аналитик. По ее словам, это связано с тем, что текущие уровни ставки по-прежнему остаются далекими от комфортных как для застройщиков, так и для потребителей. А рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье может привести к убыткам.
«Основные трансформации в отрасли уже произошли: девелоперы пересматривают портфели проектов, снижают темпы строительства, концентрируются на наиболее ликвидных объектах. Высокая ставка ограничивает доступность ипотечного кредитования, особенно вне программ с господдержкой, что дополнительно сужает рынок», — добавила аналитик «Финама».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
